Longtemps considéré comme un pilier de l’optimisation successorale, le démembrement de propriété est aujourd’hui dans le viseur des pouvoirs publics. Un rapport publié fin 2025 par le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) évoque un possible durcissement de la fiscalité successorale, remettant en cause certains avantages clés de la donation en nue-propriété.
Pourquoi le démembrement est-il ciblé par les pouvoirs publics ?
Le CPO s’est penché sur les distorsions de l’imposition du patrimoine, en particulier celles liées aux transmissions anticipées. Selon l’institution, le coût budgétaire réel du démembrement reste mal mesuré, mais pourrait représenter plusieurs milliards d’euros par an.
Aujourd’hui, ce mécanisme repose sur trois leviers fiscaux puissants :
une base taxable réduite lors de la donation en nue-propriété,
le renouvellement des abattements tous les 15 ans,
et surtout, l’absence totale de droits au décès lors de la reconstitution automatique de la pleine propriété.
Dans certaines situations, cette combinaison permet de transmettre un patrimoine important avec une fiscalité quasi nulle.
Une remise en cause jugée socialement nécessaire
Le rapport estime que l’écart de traitement entre une transmission en pleine propriété et une transmission en nue-propriété est devenu disproportionné et socialement inéquitable, profitant principalement aux ménages les plus aisés et patrimonialisés.
L’objectif affiché n’est pas de supprimer le démembrement, mais de réaligner l’impôt sur la réalité économique de la transmission.
Quelles pistes de réforme sont envisagées ?
Parmi les propositions les plus structurantes du CPO :
- Taxation de l’usufruit résiduel au décès
Il s’agirait d’imposer, lors du décès de l’usufruitier, la valeur de l’usufruit non consommé, afin d’éviter une exonération totale automatique.
- Suppression du rappel fiscal de 15 ans
Le rapport suggère également de supprimer le délai de rappel fiscal pour les donations avec réserve d’usufruit, ce qui remettrait en cause certaines stratégies de transmission progressive.
Ces pistes, si elles étaient reprises par le législateur, modifieraient en profondeur la stratégie patrimoniale et successorale de nombreux foyers.
Démembrement et transmission : faut-il revoir sa stratégie ?
À ce stade, il s’agit de recommandations, et non d’une réforme adoptée. Toutefois, elles traduisent une tendance de fond : un encadrement plus strict des dispositifs d’optimisation successorale.
Anticiper, diversifier les solutions de transmission et intégrer différents scénarios fiscaux devient plus que jamais essentiel.